Marc Puigdomènech i Ramió
@mpuigdomenech
Politòleg, tècnic d’habitatge del Consell Comarcal del Baix Ebre, mediador de la xarxa Ofideute de la Generalitat de Catalunya

La signatura d’una hipoteca per accedir a l’habitatge és, en la majoria de casos, la decisió econòmica de major transcendència que els ciutadans prenem al llarg de la vida. Malgrat això, durant molts anys es concedien hipoteques que les parts pactaven amb una manifesta lleugeresa. Molts ciutadans van assumir responsabilitats sense ser-ne conscients, i sovint les entitats financeres donaven crèdit sense exigir un mínim de garanties al deutor, mantenint una opacitat que notaris i registradors no contribuïen a esvair.

Tant era i continua essent el desconeixement, que la immensa majoria de la població no sap que la dació en pagament està contemplada a la legislació, mitjançant l’article 140 de la Llei Hipotecària vigent des de 1946, sempre i quan les dues parts l’acordin expressament. Fins ara, les entitats financeres evitaven oferir-ho perquè no els interessava, però en els darrers mesos han començat a aparèixer hipoteques que la incorporen. Ara bé, cal tenir en compte què comporta aquesta opció. Als Estats Units, on diversos estats la preveuen, implica que el crèdit sigui més car i que es vegi limitat en un percentatge inferior al valor de la casa, com és lògic. Però no només això: fins i tot encara que el preu de mercat baixi fins a quedar per sota del valor del capital pendent, la majoria de deutors continua pagant. La dació és l’últim recurs: a banda de tributar per la part condonada, comporta greus problemes posteriors per aconseguir comprar un cotxe, disposar de targeta de crèdit, llogar habitatge o fins i tot per trobar feina.

Al nostre país, la pràctica totalitat de dacions que tenen lloc actualment no estaven previstes en l’escriptura. Una part es deuen a l’aplicació del Reial Decret Llei 6/2012 i Llei 1/2013 de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social. La normativa preveu un “Codi de bones pràctiques bancàries” al qual la immensa majoria d’entitats financeres s’han acollit (tot i que és voluntari, sorprenentment). El codi preveu la dació per a casos excepcionals, quan no existeix possibilitat de refinançar el deute (ni el banc accepta la quitança, que rarament s’aplica), quedant molt limitada tant pel valor de l’habitatge com per la situació dels deutors. Però més enllà del codi de bones pràctiques, la dació també s’acorda en molts casos altres casos, quan la reestructuració del deute és inviable i les dues parts conclouen que és la millor alternativa entre les possibles.

Ara bé, la dació amb efectes retroactius, que sovint va acompanyada de lloguer social, no és la resolució habitual. Lamentablement, molts expedients acaben en execució hipotecària, si bé en determinades circumstàncies es pot ajornar el desnonament. La llei de 2013 estableix una moratòria de dos anys, fins al 15 de maig de 2015, que en general cobreix els deutors per a compra de l’habitatge habitual, que es trobin en una situació econòmica molt precària, i en especial vulnerabilitat: famílies nombroses i monoparentals, unitats de convivència amb menors de tres anys, persones amb discapacitat, dependència o malaltia que impedeixi treballar, i aturats que han esgotat les prestacions, entre d’altres. La norma, doncs, no ha fet sinó guanyar temps per a aquestes famílies, però un cop l’habitatge ja ha estat adjudicat. Què passarà a partir de maig de 2015 amb els desnonaments ajornats? Ningú ho sap del cert.

En qualsevol cas, el que ens ha demostrat l’experiència dels darrers anys és que cal prendre consciència del que implica una hipoteca, abans de signar-la. Per això, per protegir els drets del ciutadà, crec que seria adient instaurar l’assessorament obligatori a l’hora de pactar un crèdit o préstec a partir d’una determinada quantitat. Tothom té assumit que en determinats processos judicials ha de ser assistit i no pot actuar sol. En un judici verbal civil, per exemple, per una quantia a partir de 2.000€ és obligatori disposar d’advocat i procurador. Per què, en canvi, no és obligatori ser assessorat per signar una hipoteca que afecta molts anys de la nostra vida, i que implica quantitats molt superiors?

Amb un assessor extern, el deutor seria informat de les conseqüències d’allò que signa, podria aconseguir millors condicions, i evitaria les clàusules abusives. D’aquestes, les que tenen més impacte són les clàusules sòl, les de venciment anticipat per impagament i les que imposen interessos moratoris abusius. Sovint acaben resolent-se en seu judicial, on en diverses ocasions s’ha posat de manifest la manca de claredat amb què eren incloses. Amb la presència de l’assessor, els bancs perdrien incentius per usar aquestes o altres clàusules de forma opaca. De fet, es guanyaria una transparència que també convindria a la majoria d’entitats financeres, ateses les sentències desfavorables que han rebut per vici de consentiment en el contracte.

Finalment, però el més important a curt termini: és necessari oferir una solució a les persones que arrosseguen deutes hipotecaris malgrat haver perdut la casa, i que en gran part no podran retornar mai. Es tracta d’un col•lectiu que segueix creixent cada dia i, atès que la dació en pagament generalitzada amb efectes retroactius és inviable, l’alternativa passaria per aprovar una autèntica llei de “segona oportunitat” com les que existeixen en altres països europeus (per exemple, reformant la Llei Concursal). La gran majoria són deutors de bona fe en una situació d’endeutament sobrevingut, i ara corren greus riscos d’exclusió social. Com a societat, no podem permetre que es perpetuï la seva situació. Cal oferir-los una sortida justa per tirar endavant.